VISTO: la necesidad de modificar aspectos conceptuales y normativos, así como los procedimientos operativos relacionados a la generación del mayor aprovechamiento, del retorno de valorizaciones en sus diversas variantes y el cobro del precio compensatorio resultante;

RESULTANDO: 1º) que a efectos de acompasar lo dispuesto en el Plan Montevideo de 1998 con la Ley Nº 18.308 de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible, la División Planificación Territorial entendió oportuno generar un Grupo de Trabajo ad-hoc que revisara la casuística y analizara los procedimientos antes referidos;

2º) que el Grupo de Trabajo mencionado fue coordinado por la Unidad de Gestión Territorial y estuvo integrado además por funcionarios de los Servicios de Catastro y Avalúo, de Regulación Territorial, del Plan de Ordenamiento Territorial, de la Unidad de Patrimonio, de la Unidad de Normas Técnicas y de la Asesoría Jurídica;

3º) que el objetivo trazado fue el relevamiento del estado de situación y los principales problemas detectados así como la elaboración de una propuesta concreta en lo que hace a la normativa que define las causales y establece los mecanismos correspondientes y que, en la actualidad, se encuentran recogidos fundamentalmente en el artículo D.40, Plan Montevideo (Decreto Nº 28.242 de 16 de setiembre de 1998 y sus modificativos), la Resolución Nº 1066/07 de 26 de marzo de 2007 y los artículos Nºs 46 y 60 de la Ley Nº 18.308 de 18 de junio de 2008;

4º) que se reconocen además los antecedentes generados por los Grupos de Trabajo creados por el Departamento de Planificación mediante las Resoluciones Nros. 169/11/6000 de fecha 7 de diciembre de 2011 y 83/13/6000 de fecha 6 de junio de 2013, cuya finalidad estuvo orientada a analizar, revisar y proponer mecanismos de retorno de las valorizaciones del suelo derivadas de las políticas públicas que intervienen y transforman el territorio;

5º) que del análisis de la problemática en su conjunto el Grupo de Trabajo detectó las siguientes necesidades:

a) ajustar la normativa departamental con la nacional;

b) incorporar los conceptos de retorno de valorizaciones y mayor aprovechamiento en la norma departamental;

c) armonizar terminología y criterios en distintas disposiciones aplicables;

d) incorporar posibles casos de afectaciones o limitaciones a la edificabilidad que deberían contemplarse y cómo hacerlo (por ej. Derechos de Edificabilidad Transferibles -DETs- u otros);

e) analizar posibles variantes en las fórmulas de cálculo vigentes para precio compensatorio y en particular, posibles reducciones para casos específicos tales como: servicios educativos, servicios de salud, vivienda de interés social, viviendas amparadas en la Ley Nº 18.795, cooperativas, para la promoción de ámbitos o actividades de interés Departamental, etc;

f) definir la instancia de determinación del valor resultante y considerar su vigencia temporal;

g) promover la creación de un observatorio de valores;

h) analizar si en el caso de modificación del proyecto debería volver a calcularse el mayor aprovechamiento y el consecuente precio compensatorio;

i) considerar los criterios para el cálculo de mayores aprovechamientos y eventuales multas en los casos de obras sin permiso y regularizaciones;

j) revisar el procedimiento en cuanto a las formas de pago y sus etapas así como si el mecanismo de actualización (IPC) es el más adecuado y si cabe admitir pago que no sea en efectivo;

6º) que el Grupo de Trabajo ad-hoc elaboró un pormenorizado informe adjunto a las presentes actuaciones, donde concluye en la necesidad de modificar aspectos legislativos contenidos en Decretos aprobados por la Junta Departamental y generar nueva normativa que conceptualice procedimientos tales como Mayor Aprovechamiento y Retorno de Valorizaciones, estableciendo los factores determinantes de cada uno de ellos, la valoración que debe hacerse de los mismos, delimitando los casos que generan un Cambio Sustancial del Plan, facultando a aplicar porcentajes inferiores para el cálculo del valor compensatorio en determinadas circunstancias especiales, exonerando del pago del precio compensatorio en caso que este se genere a instancia de la Administración con el objetivo de proteger otros bienes de interés general o patrimonial, estableciendo una multa para los casos de regularizaciones de obras realizadas y que hubiesen configurado un retorno de valorizaciones o un mayor aprovechamiento y además se propone modificar los artículos D.8 y D.40, Plan Montevideo (Decreto Nº 28.242 de 16 de setiembre de 1998 y sus modificativos);

7º) que la Unidad Gestión Territorial, tomando en consideración los distintos informes producidos por el Grupo de Trabajo ad-hoc, elaboró la base del proyecto de modificación normativa, el que es compartido por la División Planificación Territorial;

8º) que con tales insumos el Equipo Técnico de Actualización Normativa procedió a elaborar el correspondiente proyecto de decreto a ser remitido a la Junta Departamental;

CONSIDERANDO: 1º) que la Dirección General del Departamento de Planificación y la División Asesoría Jurídica manifiestan su conformidad y estiman procedente el dictado de Resolución en tal sentido;

2º) lo establecido en los artículos 273 y 275 de la Constitución de la República;

EL INTENDENTE DE MONTEVIDEO

RESUELVE:

 1º.- Remitir a consideración de la Junta Departamental de Montevideo el siguiente:

PROYECTO DE DECRETO

ARTÍCULO 1º.- Mayor Aprovechamiento y Retorno de Valorizaciones. Se entiende por aprovechamiento de una parcela al conjunto máximo de posibilidades para el uso lucrativo del terreno que resulta de componentes intrínsecos a la parcela -forma, dimensiones y localización- y extrínsecos -usos admitidos, intensidades y edificabilidad otorgados por la planificación-.

La IM tendrá derecho a participar del mayor valor de los inmuebles derivado de las acciones de ordenamiento territorial, ejecución y actuación, en el marco de un instrumento de ordenamiento territorial (IOT) y en todos los casos en que se supere el aprovechamiento definido en la normativa vigente así como en los casos de transformación y cambio de categoría del suelo.

Dicha participación en el mayor valor de los inmuebles comprendidos por tales acciones de Ordenamiento Territorial se clasificará en mayores aprovechamientos o retornos de valorizaciones según cuáles sean los factores que los determinan.-

ARTÍCULO 2º.- Factores determinantes del Retorno de Valorizaciones. Se entiende por Retorno de Valorizaciones al incremento del aprovechamiento originado por: a) la transformación del suelo; b) la mayor edificabilidad.

a) La transformación del suelo comprende al conjunto de procesos y acciones necesarias para hacer efectivo el cambio de categoría de suelo, desarrollados en el marco de alguno de los instrumentos de ordenamiento territorial previstos en la normativa.

b) La mayor edificabilidad corresponde a toda autorización para edificar que supere la edificabilidad máxima del predio. Se entiende por edificabilidad máxima de una parcela la superficie en metros cuadrados que puede desarrollarse dentro del volumen definido por el área máxima de ocupación de suelo y la altura vigentes o autorizados para la parcela.

Al sólo efecto de la presente normativa para el cálculo de la edificabilidad en caso de configurarse un mayor aprovechamiento, se establece la siguiente tabla de relación entre alturas vigentes y cantidad de niveles:

9 metros – 3 niveles

12 metros – 4 niveles

13,50 metros – 5 niveles

16,50 metros – 6 niveles

21 metros – 8 niveles

24 metros – 9 niveles

27 metros – 10 niveles

31 metros – 11 niveles

36 metros – 13 niveles

En ningún caso se consideran aquellos semisubsuelos que no computen para FOS.

En todos los casos de destino residencial u hospedaje, ubicados en predios a los que le rija un FOS del 100 %, a los efectos de la determinación de su edificabilidad máxima, esta se determina computando como máximo un FOS del 80 %.-

ARTÍCULO 3º.- Factores determinantes del Mayor Aprovechamiento. Se entiende por Mayor Aprovechamiento el incremento del aprovechamiento originado por: a) la superación de parámetros territoriales aún sin mayor edificabilidad; b) la mayor intensidad de uso.

a) La superación de parámetros territoriales sin mayor edificabilidad comprende aquellos casos que no superan la edificabilidad máxima, pero en los que la edificación se encuentra por fuera del volumen definido por los parámetros territoriales de altura, FOS y retiros vigentes aplicables al predio. No configuran mayor aprovechamiento aquellos casos que superen la altura y cantidad de niveles establecidas para el predio, que se traten de maquinarias, sistemas de acopio o similares que se desarrollen en vertical debido a su especificidad.

b) Se entiende por intensidad de uso máxima de una parcela a la capacidad máxima de un predio para admitir el desarrollo de actividades no residenciales, en suelos rural y suburbano. Se determina por el área máxima de impermeabilización de suelo medida en metros cuadrados.

La mayor intensidad de uso comprende toda autorización que supere el factor de impermeabilización máximo correspondiente a la categoría o subcategoría de suelo y tamaño de predio en el que se encuentra.-

ARTÍCULO 4º.- Casos que generan un Cambio Sustancial del Plan. Al solo efecto de lo establecido en la presente normativa, se entenderá por cambio sustancial aquel en el que:

a) para los casos de mayor edificabilidad, cuando el incremento de la edificabilidad supere los 25 m2;

b) para las situaciones de superación de la altura, cuando la mayor altura genera edificabilidad superior a 25 m2 adicionales, en cualquier categoría de suelo;

c) para la superación del FOS en suelo urbano, cuando supere en un 20 % el vigente;

d) para la superación del FOS y FIS en suelo rural y suburbano, cuando supere en un 5% para predios mayores a 3 hectáreas o en un 10% para predios con superficie menor o igual a 3 hectáreas;

e) para superación de parámetros correspondiente a ocupaciones de retiro, cuando se supere en más de un nivel lo dispuesto por la normativa vigente para dicha afectación.

Toda autorización que configure un retorno de valorizaciones o un mayor aprovechamiento y que no constituya un cambio sustancial de la normativa aplicable podrá ser aprobada por el Intendente como una modificación simple, según lo establecido en el art. D.223.8 del Plan Montevideo (Decreto Nº 28.242 de fecha 16 de setiembre de 1998 y sus modificativas).

En el resto de los casos que configuren retorno de valorización o mayor aprovechamiento, la aprobación se realizará como una modificación cualificada y corresponderá a la Junta Departamental, a iniciativa del Intendente y previo informe de la Comisión Permanente del Plan.-

ARTÍCULO 5º.- Valoración del mayor aprovechamiento y retorno de valorizaciones. La participación en el mayor valor de los inmuebles correspondiente al retorno de valorizaciones y mayor aprovechamiento, se materializa en el cobro del precio compensatorio según las formas de cálculo siguientes:

a) Para los casos de transformación de suelo se establece una alícuota de 5 % del valor final del suelo transformado neto.

En los casos que corresponda, se considerará la inversión en infraestructuras públicas cuando sea ejecutada por actores privados, sin perjuicio de las otras obligaciones y deberes territoriales establecidos en las normas generales y en la específica que se apruebe para el ámbito en cuestión.

En el caso de cambio de subcategoría de suelo, así como en cambio de suelo destinado a uso habitacional de interés social, el retorno será definido en el IOT correspondiente.

b) Para las situaciones de variación de la edificabilidad se establece el 15 % de la mayor edificabilidad autorizada, relacionada con el valor de comercialización de la obra a construir. Este valor puede ser distinto,de existir un IOT en el que se determinen factores, criterios o métodos para su cuantificación específicos.

c) En los casos de superación de los parámetros territoriales se establece un porcentaje del 10% de la edificabilidad a construir por encima de los parámetros vigentes, relacionada con el valor de comercialización de la obra a construir.

En los casos en que además se supere la edificabilidad máxima, corresponde el cobro de precio compensatorio por separado para cada supuesto, considerando los sectores del edificio que corresponden a cada uno.

d) Para los casos de mayor intensidad de uso en suelos rural y suburbano, se aplicará el 5% del valor del suelo considerando la superficie adicional autorizada.-

ARTÍCULO 6º.- Facúltase a la Intendencia de Montevideo a aplicar, ante cualquiera de los casos antes establecidos, porcentajes inferiores a los aprobados en el presente Decreto en las siguientes situaciones:

a) cuando las causales del incremento de valor por retorno de valorizaciones o mayor aprovechamiento se configuren en áreas de promoción o en las comprendidas por planes especiales con valor estratégico;

b) proyectos declarados de interés departamental;

c) iniciativas que por su naturaleza signifiquen una innovación que redunde en una notoria mejora urbana y un aporte a la calidad de vida en la ciudad;

d) iniciativas de otros organismos públicos cuando sean de interés general y con una finalidad social;

e) proyectos con un notorio fin social promovidos por instituciones de enseñanza, servicios de salud o instituciones privadas sin fines de lucro;

f) proyectos de vivienda promovida en el marco de la Ley Nº 18.795 de 17 de agosto de 2011, y sus modificativas, en las zonas que la Intendencia determine;

g) cooperativas de vivienda o conjuntos habitacionales de interés social construidos al amparo de la legislación vigente;

h) proyectos que cumplan criterios de sustentabilidad ambiental según modelo SUAMVI.-

ARTÍCULO 7º.- Cuando las modificaciones causantes de un eventual mayor aprovechamiento se generen a instancia de la Administración con el objetivo de proteger otros bienes de interés general o patrimonial, no corresponderá el pago de la cuota parte del precio compensatorio derivado de la mencionada protección.-

ARTÍCULO 8º.- En los casos de regularizaciones de obras realizadas y que hubiesen configurado un retorno de valorizaciones o un mayor aprovechamiento, además del Precio Compensatorio correspondiente, se aplicará una multa equivalente al 150% de dicho precio.

ARTÍCULO 9º.- Incorporar lo establecido en los artículos 1º a 8º del presente Decreto como artículos D.223.40.1 a D.223.40.8 dentro del Capítulo IV “Regímenes de gestión del suelo”, Título I “De la planificación del territorio departamental”, Parte Legislativa, Libro II “Instrumentos del ámbito departamental” del Volumen IV “Ordenamiento Territorial, Desarrollo Sostenible y Urbanismo” del Digesto Departamental.-

ARTÍCULO 10º.- Modificar el artículo D.8 del Plan Montevideo aprobado por el Decreto Nº 28.242 de fecha 16 de setiembre de 1998, el que se encuentra incorporado como artículo D.223.8 del Capítulo I “Disposiciones generales”, Título I “De la planificación del territorio departamental”, Parte Legislativa, Libro II “Instrumentos del ámbito departamental” del Volumen IV “Ordenamiento Territorial, Desarrollo Sostenible y Urbanismo” del Digesto Departamental, el que quedará redactado de la siguiente manera:

“Artículo D.8.- Modificación. Cualquier otra alteración del Plan de Ordenamiento Territorial, durante su vigencia,que en general no alcance a la globalidad del mismo por no afectar, salvo de modo puntual y aislado, a la estructura general y orgánica del territorio o a la clasificación del suelo, se considera modificación del mismo.

A) Modificación simple. Cuando las modificaciones no alteren significativamente ningún elemento sustancial, la aprobación de la modificación corresponderá al Intendente, previo informe de la Comisión Permanente del Plan, comunicándolo a la Junta Departamental.

B) Modificación cualificada. Cuando la modificación afecte algún elemento sustancial, cambio de la categorización de suelo o modificación directa del régimen del suelo, la aprobación corresponderá a la Junta Departamental, a iniciativa del Intendente y previo informe de la Comisión Permanente del Plan.

En ambos casos, las modificaciones podrán suponer un retorno de valorización o mayor

aprovechamiento de un predio, según sea el caso, entendiéndose por tales el incremento del aprovechamiento resultante de una mayor edificabilidad, una mayor intensidad de usos o la superación de parámetros vigentes aún sin constituir mayor edificabilidad.

ARTÍCULO 11º.- Modificar el artículo D.40 del Plan Montevideo aprobado por el Decreto Nº 28.242 de fecha 16 de setiembre de 1998 y modificativas, el que se encuentra incorporado como artículo D.223.40 del Capítulo IV “Regímenes de gestión del suelo”, Título I “De la planificación del territorio departamental”, Parte Legislativa, Libro II “Instrumentos del ámbito departamental” del Volumen IV “Ordenamiento Territorial, Desarrollo Sostenible y Urbanismo” del Digesto Departamental, el que quedará redactado de de la siguiente manera:

“Artículo D.40.- Régimen Específico.(*) Se refiere a la gestión del suelo para cuyo perfeccionamiento, ordenamiento y desarrollo, conforme a los objetivos del Plan, se aplica una normativa especial sustitutiva de la general en términos de usos, edificabilidad y reparcelaciones.

Se aplica en todas las categorías de suelo y, regirá obligatoriamente en los casos de modificaciones cualificadas que supongan incremento de aprovechamiento.

El régimen específico tiene naturaleza temporal, caducando su autorización si se cumplen los plazos previstos para el planeamiento correspondiente sin que se procediera a su ejecución.

Las áreas que se incluyan en el régimen específico deberán desarrollarse mediante unidades de actuación, que contemplen la justa distribución de las cargas y beneficios derivados de su aplicación, salvo que se trate de propietario único.

Los propietarios incluidos en el régimen específico deberán abonar a la Intendencia un precio compensatorio según los porcentajes establecidos por la normativa correspondiente.

Este precio se deberá pagar independientemente de los costos de mitigación de los impactos a cargo de los propietarios en cualquiera de los casos.”.-

ARTÍCULO 12º.- Encomendar a la Intendencia de Montevideo la reglamentación de lo establecido en el presente Decreto.

ARTÍCULO 13º.- Comuníquese.-

2º. Pase al Departamento de Secretaría General para su remisión sin más trámite a la Junta Departamental de Montevideo.-