Resolución N° 1066/07
Nro de Expediente:
8914-000224-06
 
PLANIFICACION
Fecha de Aprobación:
26/3/2007

Tema:
VARIOS

Resumen:
Dejar sin efecto la Resolución Nº 5399/03 del 22/12/03 y aprobar reglamentación del artículo D.40 del Plan Montevideo.

Montevideo, 26 de Marzo de 2007.-
 
          VISTO: la propuesta de la Unidad del Plan de Ordenamiento Territorial, Oficina de Gestión, referente a la modificación de la Resolución Nº 5399/03, reglamentaria del artículo D.40 del Decreto Nº 28.242 de fecha 10 de setiembre de 1998, atendiendo a la modificación introducida por el artículo 17 del Decreto Nº 31.688;
          RESULTANDO: 1º) que dicha modificación es el corolario de una serie de reuniones con todos los actores que directa o indirectamente están vinculados al tema: División Planificación Territorial, División Espacios Públicos y Edificaciones, Servicio de Contralor de Edificaciones, Servicio de Regulación Territorial, Servicio de Catastro y Avalúo y Servicio de Ingresos Inmobiliarios;
          2º) que se recogieron las dificultades detectadas tanto para la fijación del valor del mayor aprovechamiento como para el posterior cobro del precio compensatorio;
          3º) que el Equipo de Actualización Normativa e Información Jurídica informa que correspondería dejar sin efecto la Resolución Nº 5399/03 y propiciar la aprobación de la nueva reglamentación del artículo D.40 del Decreto Nº 28.242 y sus modificativos;
          CONSIDERANDO: que la Directora (I) del Departamento de Planificación estima procedente el dictado de resolución;
          EL INTENDENTE MUNICIPAL DE MONTEVIDEO
          RESUELVE:
          1º. Dejar sin efecto la Resolución Nº 5399/03 del 22 de diciembre de 2003.-
          2º. Aprobar el texto de la reglamentación del artículo D. 40 del "Plan Montevideo", aprobado por el Decreto Departamental Nº 28.242 de fecha 10 de setiembre de 1998 y promulgado por Resolución Nº 3711/98 de 16 de setiembre de 1998.
          Artículo 1º - Aplicación obligatoria del Régimen Específico.
          El Régimen Específico de gestión del suelo será de aplicación obligatoria
          en todas las intervenciones en el territorio departamental, de acuerdo a las disposiciones especiales sustitutivas del Régimen General o Patrimonial, que supongan mayor aprovechamiento. En tales casos, las autorizaciones que se otorguen deberán tramitarse como Modificaciones Cualificadas del Plan Montevideo (Artículo D.8 literal B). En este régimen están comprendidos los actos y operaciones urbanísticas especiales y los emprendimientos extraordinarios en el área rural a que refiere el literal d) del Artículo 80 del Decreto Nº 29.434, de 10 de mayo de 2001, de creación del Fondo Especial de Gestión Urbana y Rural.
          Artículo 2º - Mayor aprovechamiento.
          El mayor aprovechamiento es el incremento del valor económico de los inmuebles involucrados en una intervención en el territorio departamental, originado por los factores que se determinan en el artículo siguiente, y que se regula por el Régimen Específico.
          Artículo 3º - Supuestos del mayor aprovechamiento.
          El mayor aprovechamiento se origina por la variación de: a) los usos autorizados, b) la edificabilidad, c) la normativa de fraccionamientos, o d) la combinación de estos parámetros, todo ello con respecto a lo establecido en el Régimen General o Patrimonial que el Régimen Específico sustituye.
          Artículo 4º - Valoración del mayor aprovechamiento por cambio de usos.
          Cuando por aplicación del Régimen Específico se autorice el cambio de uso del suelo de un inmueble, el mayor aprovechamiento es el valor de comercialización del inmueble con el nuevo uso autorizado menos su valor antes del cambio y menos el costo de las inversiones en infraestructuras públicas incurridas para hacer viable ese mayor aprovechamiento.
          Artículo 5º - Mayor edificabilidad.
          La edificabilidad básica correspondiente a un inmueble determinado es el conjunto de construcciones que pueden desarrollarse en el volumen definido por el área máxima de ocupación del suelo por una altura igual a la o las alturas máximas autorizadas para éste y conforme a la normativa urbanística y de edificación vigente.
          Toda autorización para edificar que implique construir por fuera de esa edificabilidad básica, siempre que no configure una tolerancia, constituye mayor edificabilidad y generará mayor aprovechamiento, aunque la edificabilidad total resultante para el inmueble fuera igual o menor a la que le correspondería en aplicación de la norma vigente.
          Artículo 6º - Valoración de la mayor edificabilidad.
          La valoración económica de la mayor edificabilidad se expresa por el valor de comercialización.
          Artículo 7º - Valoración del mayor aprovechamiento por cambio de la normativa de fraccionamientos.
          Cuando por aplicación del Régimen Específico se autorice el cambio de la normativa de fraccionamientos aplicable a uno o varios inmuebles, el mayor aprovechamiento es el valor de comercialización de dichos inmuebles con la nueva normativa, menos su valor en aplicación de la normativa anterior y menos el costo de las inversiones en infraestructuras públicas incurridas para hacer viable ese mayor aprovechamiento.
          Artículo 8º - Valoración del mayor aprovechamiento en los Programas de Actuación Urbanística.
          Para el caso del desarrollo de un Programa de Actuación Urbanística (PAU) en Suelo Suburbano o Potencialmente Urbanizable, el mayor aprovechamiento es el incremento del valor del suelo al incorporarse al suelo urbano; equivale al valor total de comercialización del suelo urbano edificable resultante del desarrollo del PAU menos su valor anterior a éste y menos el costo de las inversiones en infraestructuras públicas incurridas para hacer viable ese mayor aprovechamiento.
          Artículo 9º - Expresión del mayor aprovechamiento.
          El incremento de valor que implica el mayor aprovechamiento se expresará en moneda nacional y se reajustará por el Indice de Precios al Consumo (IPC).
          Artículo 10º - Precio compensatorio.
          El precio compensatorio se determina como un porcentaje del mayor aprovechamiento, según el siguiente detalle:
          a) áreas de promoción y de planes especiales con valor estratégico, hasta un diez por ciento del mayor aprovechamiento;
          b) área costera del Departamento, el equivalente al treinta por ciento del mayor aprovechamiento;
          c) todas las demás áreas, el equivalente al diez por ciento del mayor aprovechamiento.
          Artículo 11º - Determinación del precio compensatorio.
          A) Por mayor edificabilidad
          La determinación del monto del precio compensatorio se realizará en dos etapas:
          I) en oportunidad de tramitarse la modificación cualificada, la Comisión Permanente del Plan Montevideo fijará el precio compensatorio considerando a estos efectos los valores de comercialización establecidos por el Servicio de Catastro y Avalúo en un cuadro de valores estimados, para cuya confección se tomarán en cuenta los siguientes parámetros: ubicación, categoría edilicia estimada y valores promediales de comercialización.
          II) en oportunidad de presentarse el Permiso de Construcción, el Servicio de Catastro y Avalúo realizará el ajuste del precio compensatorio evaluando el anteproyecto arquitectónico en función de los parámetros establecidos anteriormente y considerando los metrajes reales de la propuesta y ya no los posibles.
          B) Por variación de otros factores
          Cuando el mayor aprovechamiento se origine por la variación de alguno de los otros factores indicados en el Artículo 3º o se genere por el desarrollo de un Programa de Actuación Urbanística, la determinación del precio compensatorio se realizará considerando los valores de comercialización de los inmuebles con la normativa anterior, haciendo una proyección a futuro de los mismos inmuebles y un costo estimado de las inversiones en infraestructuras públicas a realizar para hacer viable el mayor aprovechamiento. Una vez finalizadas las obras, se deberá ajustar al monto del precio compensatorio teniendo en cuenta el verdadero monto de aquellas obras.
          Artículo 12º - Pago del Precio Compensatorio.
          La integración del precio se realizará en moneda nacional y en efectivo, en la cuenta extrapresupuestal correspondiente al Fondo Especial de Gestión Urbana y Rural (FEGUR).
          El pago del precio compensatorio por el mayor aprovechamiento generado según las causales establecidas en el artículo 3º se realizará de la siguiente manera:
          A) por mayor edificabilidad o por variación de los usos autorizados:
          a) un primer pago de un monto no menor al diez por ciento antes de los ciento veinte días corridos a partir de la aprobación de la modificación cualificada y antes de la presentación del Permiso de Construcción (mayor edificabilidad); o del trámite de Viabilidad de Uso o de Impacto Territorial (variación de usos), según corresponda;
          b) el saldo restante deberá ser documentado en el mismo acto a satisfacción de la IMM en el convenio respectivo. Dicho saldo deberá cancelarse en cuatro cuotas semestrales, iguales y consecutivas, venciendo la primera de las mismas a los seis meses contados a partir de la fecha de inicio de las obras declaradas en el Servicio de Contralor de la Edificación (mayor edificabilidad); o de la fecha de aprobación de la Viabilidad de Uso o del trámite de Impacto Territorial (variación de usos), según corresponda (lo que ocurra en última instancia).
          En el caso de mayor edificabilidad, el pago del precio compensatorio deberá cancelarse antes de la Habilitación Final de las obras o de la realización del primer acto de ocupación del bien (lo que ocurra primero).
          En el caso de la variación de usos, el pago de precio compensatorio deberá cancelarse antes de la Habilitación Comercial o Industrial o de la realización del primer acto de ocupación del bien (lo que ocurra primero).
          B) Por variación de la normativa de fraccionamientos o por el desarrollo de un PAU:
          a) un primer pago de un monto no menor al diez por ciento antes de la aprobación del Plano de Mensura y Afectaciones del inmueble objeto de la intervención;
          b) el saldo restante deberá cancelarse en cuatro cuotas semestrales, iguales y consecutivas, venciendo la primera de ellas a los seis meses contados a partir de la fecha de aprobación del Plano de Mensura y Afectaciones. El pago del precio compensatorio deberá cancelarse antes de la aprobación del Plano de Mensura y Fraccionamiento del inmueble objeto de la intervención.
          Con carácter excepcional y a iniciativa de la Intendencia Municipal, el saldo del noventa por ciento del precio compensatorio podrá ser total o parcialmente pagado mediante bienes inmuebles, obras o construcciones públicas, de acuerdo a lo establecido por el artículo 31 del Decreto Departamental Nº 30.094 del 22 de octubre de 2002. En estas situaciones, en que deberá contarse con la conformidad del deudor, éste podrá prometer en venta a la IMM bienes inmuebles cuyo valor en metros cuadrados equivalga al saldo de precio compensatorio impago. Si se tratase del pago en obras o construcciones públicas de valor equivalente, será requisito imprescindible la previa autorización de la Junta Departamental.
          El valor económico y los aspectos técnicos de las obras o los inmuebles ofrecidos serán evaluados por los servicios municipales competentes.
          Artículo 13º - Obligaciones.
          En oportunidad de realizarse el primer pago, el deudor y la Intendencia Municipal firmarán un convenio para el pago del saldo en donde se establecerán los siguiens aspectos:
          a) derechos y obligaciones de las partes;
          b) etapas y formas de pago de acuerdo a los establecidos en el artículo 12º;
          c) garantías de cumplimiento de lo pactado;
          A efectos de garantizar el cumplimiento de los pagos correspondientes, la Intendencia Municipal podrá eventualmente exigir que se otorguen garantías reales o personales a juicio de la misma.
          En caso de incumplimiento del pago establecido en el literal a) del artículo 12º, la aprobación de la modificación cualificada quedará sin efecto automáticamente.
          En caso de incumplimiento del pago establecido en el literal b) del artículo 12º, la Intendencia Municipal podrá paralizar las obras de construcción hasta que dicho pago se hubiese efectuado e inclusive podrá anular el Permiso de Construcción, sin perjuicio de la aplicación de las multas y recargos que correspondieren. En ambas situaciones, la Oficina de Gestión del Plan Montevideo intimará previamente al pago correspondiente en un plazo de quince días. De mantenerse el incumplimiento, solicitará al Servicio de Contralor de la Edificación la aplicación de la sanción pertinente. Todo esto sin perjuicio también de la realización de las acciones legales que correspondiesen.
          Artículo 14º - Análisis.
          Toda solicitud al amparo del art. D. 40 del "Plan Montevideo" será presentada ante la División Planificación Territorial, la cual en su análisis considerará si es pertinente desde el punto de vista del Plan, en concordancia con sus Finalidades y Principios Rectores (Artículo D.3), y
          si configura una modificación simple o cualificada (Artículo D.8). En
          ambos casos, la División Planificación Territorial se pronunciará señalando si la modificación propuesta se traduce en una oportunidad para el perfeccionamiento normativo del Plan, lo que elevará a la Comisión Permanente.
          Artículo 15º - Tramitación.
          Tratándose de una modificación cualificada, la División Planificación Territorial efectuará su recomendación a la Comisión Permanente del Plan, indicando si corresponde la aplicación de alguno de los instrumentos de desarrollo previstos en el "Plan Montevideo". El Servicio de Catastro y Avalúo efectuará los procedimientos que correspondan para el cálculo del precio compensatorio, de acuerdo con la variación del valor de comercialización de los inmuebles.
          Artículo 16º - Notificación al peticionante y destino del precio compensatorio.
          Teniendo en cuenta los informes técnicos, la Comisión Permanente del Plan Montevideo fijará el precio compensatorio por mayor aprovechamiento mediante resolución fundada.
          Asimismo, definirá la forma de pago, para la continuación del trámite se requerirá la aceptación expresa del deudor, de lo que se dejará constancia en el expediente.
          La Comisión Permanente recomendará si dicho precio se destina a la realización de infraestructuras y equipamientos del área considerada, o si se destina al Fondo Especial de Gestión Urbana y Rural. A su vez, elevará al Intendente Municipal el proyecto de Decreto Departamental respectivo para su consideración y eventual remisión a la Junta Departamental.
          Artículo 17º - Formas de control y seguimiento.
          La Oficina de Gestión del Plan Montevideo, administradora del Fondo Especial de Gestión Urbana y Rural, realizará el control y las acciones de seguimiento del pago de precios compensatorios por mayor aprovechamiento.
          El Servicio de Regulación Territorial informará sistemáticamente a la Oficina de Gestión del Plan Montevideo y al Servicio de Contralor de la Edificación acerca de las aprobaciones otorgadas que impliquen mayor aprovechamiento y le enviará los números de expediente para su seguimiento.
          El Servicio de Contralor de la Edificación controlará el pago de la primer cuota del Precio Compensatorio exigiendo el Certificado de Pago correspondiente expedido por la Oficina de Gestión del POT en oportunidad de presentarse la solicitud del Permiso de Construcción y del pago del saldo restante al presentarse la solicitud de Habilitación Final de las obras.
          En los casos que correspondan (variación de la normativa de fraccionamientos o desarrollo de un PAU), será el Servicio de Regulación Territorial quien controlará los pagos correspondientes.
          3º. Comuníquese a los Departamentos de Acondicionamiento Urbano y de Descentralización; a Asesoría Jurídica; a la División Planificación Territorial; a la Unidad de Normas Técnicas y pase a la Unidad del Plan de Ordenamiento Territorial a sus efectos.
RICARDO EHRLICH, Intendente Municipal .-
ARQ. HERBERT ICHUSTI, Secretario General.-