VISTO: la Resolución N.º 6090/23 de 22/12/23 por la cual se autorizó el pago de la suma de U$S 2:600.000,oo a favor de la Comunidad Israelita del Uruguay, RUT 213352610012, por la compra del bien inmueble padrón N.º 431.286, ubicado en la calle Canelones Nos. 1074/1084, con destino al uso por parte de la Escuela Multidisciplinaria de Arte Dramático (EMAD);
RESULTANDO: 1o.) que por Resolución N.º 015/2024, el Tribunal de Cuentas de la República (TCR), observó el gasto por contravenir lo dispuesto en el artículo 33 del Texto Ordenado de Contabilidad y Administración Financiera (TOCAF) en el entendido que la compra del referido inmueble no encuadra en ninguna causal de excepción prevista en el citado artículo y que no se dio cumplimiento con lo dispuesto en el artículo 39 del citado Texto, en cuanto dispone que debe solicitarse previamente tasación de la Dirección de Catastro Nacional y Administración de Inmuebles del Estado;
2o.) que el Departamento de Planificación, expresa que en cuanto a las causales de excepción previstas en el artículo 33 del TOCAF:
a) el edificio a ser adquirido es único en sus características y localización urbana.
b) Cumple los sofisticados requisitos del funcionamiento de la Escuela Multidisciplinaria de Arte Dramático de esta administración.
c) En este sentido, otro aspecto que ha sido tenido en cuenta es su ubicación estratégica dentro del circuito cultural de Ciudad Vieja y Centro, que hace de este edificio una oportunidad de seguir contribuyendo a la activación cultural y desarrollo urbano del Centro y la Ciudad Vieja, objetivos centrales de la Intendencia de Montevideo. Se destaca en particular su proximidad a los dos teatros departamentales de la zona: Teatro Solís y Sala Verdi, al Centro de Fotografía y la sala el Subte por lo que cabe esperar una logística simplificada.
d) Esta condición de edificio singular y único que se argumenta en varias actuaciones del expediente y se citan a continuación, implica la escasez de oferta de otros comparables.
3o.) que continúa indicando que en actuación 1 de obrados, se establecen las necesidades programáticas del edificio buscado;
4o.) que en actuación 5 de obrados, se hace una evaluación del inmueble objeto de estas actuaciones, y allí se destaca que:
a) la evaluación realizada que considera el valor del suelo, del edificio y sus capacidades para contener actividades, no puede realizarse por comparación con otros similares porque estos no existen.
b) A la vez se destaca que existe una demanda exigua para estos, "Al no haber inmuebles similares, la transacción no corresponde a un mercado de competencia monopolística como lo es el mercado inmobiliario: un inmueble con un propietario que entra en competencia con sustitutos".
c) En plena búsqueda de alternativas surge la oportunidad de compra del edificio perteneciente a la Kehilá, Comunidad Israelita del Uruguay, ubicado en la calle Canelones 1084, evaluada como una opción muy adecuada para los requerimientos del desarrollo de la actividad de la escuela, tanto por sus dimensiones como por su estado de conservación edilicia.
d) La locación cuenta, además, con un espacio imprescindible como es el de una sala de espectáculos, así como una distribución funcional a las diversas necesidades espaciales.
e) De acuerdo al desglose primario de requerimientos, que se adjunta, se destacan:
-área de salas: salas, camerinos, cabinas de audio y luces, depósitos, servicios
-espacio de arte escénico (actuación, dirección, dramaturgia y posgrados): aulas, vestuarios, depósitos, gimnasio
-espacio de diseño (escenografía, vestuario, iluminación y sonido): aulas, talleres/laboratorios, depósitos
-áreas de servicios generales: oficinas, sala de reuniones, sala de profesores, biblioteca de arte dramático, comedor
5o.) que en actuación 7 de obrados, se establece las características arquitectónicas y de emplazamiento del edificio que lo hacen una oportunidad inestimable para su adquisición: “En resumen podríamos decir que el edificio se divide en tres paquetes programáticos: un subsuelo de la totalidad del padrón apto para desarrollar actividades que requieran grandes superficies posibles de sub dividir, un área vinculada a actividades de representación y arte escénico muy bien conectadas con los espacios comunes y la calle y por último plantas con buena iluminación y ventilación para el dictado de clase, talleres, oficinas, etc. En este primer análisis si bien habría que hacer ajustes a las áreas planteadas por la EMAD y algunas obras para adaptar los espacios a las nuevas necesidades consideramos que es una muy buena oportunidad adquirir el edificio perteneciente a la Kehilá, el mismo permitirá los usos que se están proponiendo e incluso incorporar otros que sean compatibles y complementarios.”
6o.) que en cuanto al cumplimiento con lo dispuesto en el art. 39 del TOCAF, tal como se indica en el expediente la administración procuró cumplir con el citado artículo, aunque los plazos de Catastro Nacional excedían los tiempos razonables por lo que se remitió sin la tasación correspondiente;
7o.) que en actuación 40 de obrados, se estableció que:
a) "Atento a lo establecido en el Art 39 del TOCAF, para la adquisición de inmuebles en la que se invoquen causales de excepción, se solicitó tasación de la Dirección Nacional de Catastro. Lo anterior se tramita por expediente No. 2023-1001-98-001592 y la mencionada tasación fue solicitada el 22/09/2023. Habiendo sido informados por parte de la Dirección Nacional de Catastro que hay demoras en las tasaciones y que no hay fecha prevista para el resultado de dicha tasación, se remite por la Secretaria General y por su orden, al sector Acuerdo a efectos del dictado de resolución de adquisición del bien inmueble de obrados".
b) Al momento de la observación del TCR, fue recibida por el expediente mencionado anteriormente Nro. 2023-1001-98-001592, una tasación de la Dirección Nacional de Catastro fechada el 27 de diciembre de 2023 en la que se establece un valor catastral de U$S 2.720.116,31, el cual se adjunta.
c) Esta tasación ratifica la decisión tomada en tanto es superior al valor acordado para la compraventa: U$S 2.600.000.
d) La administración dio desde el momento de ubicado el edificio a la venta sus propios pasos para asegurarse de la pertinencia de la compra y el monto a acordar.
8o.) que en actuación 5, se adjunta el Informe de Tasación que establece TOTAL VALOR: 1.439.286 + 9.009.489 = U$S 10.448.775, este monto corresponde a una primera aproximación dado por una tasación técnica y se indica por qué no es posible considerar este valor como una tasación definitiva:
a) "No obstante la imposibilidad de fijar un precio en estas condiciones, pues se reitera que depende de la negociación y cada caso es único, si es importante señalar que es aplicable un coeficiente reductor del precio de venta de edificios singulares, denominado factor de comercialización que puede llegar a superar largamente el 50% del valor obtenido en una tasación técnica".
b) Si se aplicase factor de comercialización, el precio que se estima en un 50%, sería: U$S 5.224.387,5
c) El precio por el que se adquiere es de U$S 2.600.000, que es un 24,88%, por lo que el factor de comercialización sería del 75,12%, que tal como se podía presumir desde el informe, llegó a superar largamente el valor obtenido en la tasación técnica.
9o.) que el Contador Delegado del Tribunal de Cuantas de la República observó el referido gasto por contravenir lo establecido en el artículo 15 del TOCAF;
10o.) que la Dirección General del Departamento de Secretaría General informa que si bien se omitió establecer en la Resolución N.º 6090/23 de 22/12/23, que el procedimiento se ampara en el artículo 33, literal D, numeral 3 del TOCAF, este se encuadra adecuadamente en la excepcionalidad referida ya que “La adquisición de bienes o la contratación de servicios cuya fabricación o suministro sea exclusiva de quienes tengan privilegio para ello, o que solo sean poseídos por personas o entidades que tengan exclusividad para su venta, siempre que no fuera posible su sustitución por elementos similares. Las marcas de fábrica de los distintos productos y servicios no constituyen por sí mismas causal de exclusividad, salvo que por razones técnicas se demuestre que no hay sustitutos convenientes. En cada caso deberán acreditarse en forma fehaciente los extremos que habilitan la causal, acompañando el informe con la fundamentación respectiva”;
11o.) que además informa, en cuanto a la observación del Contador Delegado, que la imputación se realizó con intervención previa de la Unidad Central de Presupuesto, a efectos de salvaguardar el equilibrio presupuestal, por lo que considera correspondiente reiterar el referido gasto;
CONSIDERANDO: lo previsto en los artículos 211 literal B) de la Constitución de la República y 114º del TOCAF;
EL INTENDENTE DE MONTEVIDEO
RESUELVE:
1.- Reiterar el gasto emergente de la Resolución N.º 6090/23 de 22/12/23, por un monto de U$S 2:600.000,oo (dólares estadounidenses dos millones seiscientos mil) a favor de la Comunidad Israelita del Uruguay, RUT 213352610012, por la compra del bien inmueble padrón No. 431.286, ubicado en la calle Canelones Nos. 1074/1084, con destinado al uso por parte de la Escuela Multidisciplinaria de Arte Dramático EMAD, por los motivos indicados en la parte expositiva de la presente resolución.-
2.- Comuníquese a la Comunidad Israelita del Uruguay, a la Junta Departamental de Montevideo, a los Departamentos de Recursos Financieros, de Planificación, a la Unidad de Gestión Presupuestal, al Servicio de Escribanía, cumplido pase al Departamento de Secretaría General para la reiteración por sistema y a Contaduría General a sus efectos.-
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