VISTO: las presentes actuaciones relacionadas con la solicitud de varios apartamientos normativos, para la sustitución de la vivienda existente y construcción de una edificación con destino oficinas, en el padrón Nº 111305, ubicado en la esquina de Av. Gral. Alfredo Arocena Nº 1906 y Lieja N° 6459, dentro de los límites del Servicio Centro Comunal Zonal Nº 8, Municipio E;

RESULTANDO: 1º) que el Servicio de Regulación Territorial de Implantaciones informa que:

a) se presenta para el predio padrón Nº 111305 una propuesta para demoler la construcción existente y construir un edificio con destino oficinas, de planta baja y 3 niveles;

b) el padrón se encuentra en la zona 1B, a la que le corresponde la valoración patrimonial alta en el Catálogo Patrimonial, sin protección patrimonial específica;

c) el padrón tiene una superficie de 472 m2. El volumen a edificar se compone de una planta baja a modo de basamento que ocupa la totalidad del predio excepto el retiro frontal por ambos frentes que se plantea enjardinado, sobre el que se ubica un volumen elevado de tres niveles, separado de las divisorias laterales, estando el último retranqueado de la fachada principal del edificio. La altura alcanzada hasta el nivel 2 es de 9,05 metros, mientras que el último nivel alcanza los 12,15 metros;

d) el área a edificar es de 566,4 m2, mientras que el área destinada a garaje (autos y bicicletas) es de 47 m2, resultando un área edificada de 519,4 m2, excluyendo los garajes;

e) para el estudio de la propuesta se convocó un grupo técnico entre la Oficina del Área Patrimonial Carrasco-Punta Gorda, la Asesoría de la Gerencia de Planificación Territorial y el Servicio de Regulación Territorial de las Implantaciones, el cual evaluó:

- no se plantearon observaciones respecto al destino, ya que se encuentra en una calle reconocida en el artículo D.223.272.41 del Volumen IV del Digesto como vía comercial;

- respecto a la propuesta edilicia, se entendió que por la morfología del padrón y su escasa dimensión, no serían de aplicación los parámetros de edificación colectiva, por lo que se consideró aplicar parámetros de edificación individual;

- con estos parámetros, la edificabilidad del predio resultante es 542 m2. Cabe aclarar que si el área libre de retiros frontales del predio permitiera ocupar el 50 % del Factor de Ocupación del  Suelo (FOS) (se alcanza un 46,8%), el área edificable a considerar sería de 566,4 m2, la cual coincide con la propuesta;

- no obstante, el proyecto constituiría apartamiento normativo, ya que la propuesta supera los 500 m2 máximos establecidos en el artículo D.223.272.9 del Volumen IV del Digesto para edificación individual, así como supera la altura máxima de 8 metros para edificación individual y la cantidad de niveles permitidos, aunque su altura es similar a la del edificio lindero por Av. Arocena;

f) la propuesta genera los siguientes apartamientos normativos:

- de la diferencia entre la edificabilidad propuesta y la resultante de la aplicación de los parámetros vigentes, resulta una superación de 24,4 m2;

- la propuesta supera en 41,4 m2 el FOS de 20% admitido para el 3er. nivel;

- el 3er. nivel (N2 + 6,15 metros) alcanza una altura de 9,05 metros, excediendo la altura máxima permitida de 8 metros, pero sin superar la cantidad de niveles, por lo que este aumento de altura de 1,05 metros puede considerarse como variación mínima de altura, de acuerdo a lo establecido en el artículo D.223.159;

- el 4to. nivel (N3 + 9,05 metros), que alcanza los +12,15 metros, supera la altura pero también el número de plantas edificables, con una superficie de 62,6 m2;

- los apartamientos correspondientes a mayor edificabilidad, mayor FOS en el tercer nivel y mayor altura y cantidad de niveles, configuran una modificación cualificada del Plan de Ordenamiento Territorial según lo establecido en los artículos D.223.8 y D.223.40 del Volumen IV del Digesto;

- la propuesta no cuenta con los sitios de estacionamiento requeridos por norma, correspondiendo 8 sitios, y contando sólo con 1 sitio que es accesible, por lo que presenta un déficit de 7 sitios. El Servicio de Ingeniería de Tránsito informó que no hay objeciones en que se autorice tolerancia por déficit de 7 lugares de estacionamiento, en tanto se cuente con al menos 1 sitio accesible;

g) en cuanto al retiro lateral, al tratarse de un predio anterior al año 1947, de acuerdo a lo establecido en el artículo D.223.155.4, literal b), se admite ocupar el retiro lateral hasta alcanzar el FOS;

h) el Equipo de Gestión Patrimonial no planteó objeciones a la propuesta desde el punto de vista urbano patrimonial;

i) se sugiere promover la presente propuesta como modificación cualificada del Plan de Ordenamiento Territorial con los apartamientos urbanos indicados precedentemente;

2º) que el Servicio de Catastro y Avalúo informa que en función de las características del proyecto, su destino habitacional y la ubicación geográfica del inmueble, se determina un monto por concepto de mayor aprovechamiento de U.I. 1.591.200 (unidades indexadas un millón quinientas noventa y un mil doscientas) y un retorno de valorizaciones de U.I. 488.800 (unidades indexadas cuatrocientas ochenta y ocho mil ochocientas);

3º) que se procedió de acuerdo a lo dispuesto en el artículo R.69 del Volumen II del Digesto, estando la representante de los propietarios del padrón Nº 111305 en conocimiento de que le corresponde el pago del precio compensatorio por los conceptos mayor aprovechamiento y retorno de valorizaciones, manifestando su conformidad con la tasación realizada por el Servicio de Catastro y Avalúo;

4º) que la Gerencia de Permisos de Construcción informa que:

a) el padrón se ubica en la zona 1B a la que le corresponde valoración patrimonial alta en el Catálogo Patrimonial y posee una superficie de 472 m2.;

b) la propuesta está constituida por una planta baja a modo de basamento que ocupa la totalidad del predio excepto el área del retiro frontal por ambos frentes;

c) se proyecta un volumen elevado de 3 niveles, separado de las divisorias una distancia de 3 metros, a lo que se agrega el retiro del último nivel respecto a la fachada principal del edificio;

d) el área edificada propuesta es de 566,4 m2, dentro de la que el área de garaje para automóviles y bicicletas es de 47 m2, por lo que el área edificada excluidos los garajes es de 519,4 m2, la que se discrimina de la siguiente manera: 221 m2 en planta baja, 141,4 m2 en los niveles 1 y 2, y 62,6 m2 en el último nivel;

e) la propuesta fue estudiada por un grupo técnico conformado por la Oficina del Área Patrimonial de Carrasco y Punta Gorda, la Asesoría de la Gerencia de Planificación Territorial, el Servicio de Regulación Territorial de las Implantaciones y la Asesoría de la Gerencia de Permisos de Implantación y Construcción, el cual evaluó que:

- respecto al destino no se formulan observaciones ya que se encuentra en una calle reconocida como vía comercial en el artículo D.223.272.41 del Volumen IV del Digesto;

- respecto a la propuesta edilicia, teniendo en cuenta las características del predio en lo que refiere a sus reducidas dimensiones, ubicación y entorno, así como por entender que la propuesta supera escasamente los 500 m2 con un destino no residencial, límite establecido para la edificación individual en el artículo D.223.272.39 del Volumen IV del Digesto, se evalúa la propuesta con los parámetros de edificación individual, considerando el exceso del área edificada como un apartamiento normativo;

f) el proyecto involucra los siguientes apartamientos normativos:

- superación de la edificabilidad admitida para el predio de 24,4 m2, como resultante de la aplicación de los parámetros vigentes;

- exceso del FOS del 20 % admitido para el tercer nivel con 41,4 m2;

- superación de la altura máxima reglamentaria de 8 metros alcanzando los 12,05 metros y exceso del número de plantas edificables reglamentarias con el nivel 4 (nivel 3 en gráficos) con 62,6 m2. Corresponde informar que el exceso de altura de 1,05 metros en el nivel 3 (nivel 2 en gráficos), al no superar la cantidad de plantas edificables de aplicar la normativa vigente, se encuentra comprendido en lo establecido en el artículo D.223.159 del Volumen IV del Digesto;

- déficit de 7 sitios de estacionamiento que representan el 87,5 % de la cantidad de sitios reglamentarios, contando con 1 sitio de estacionamiento, siendo este accesible ajustándose a lo solicitado por el Servicio de Ingeniería de Tránsito;

g) en lo que refiere a la ocupación del retiro lateral, al tratarse de un predio cuyo fraccionamiento es anterior al año 1947, la misma se encuentra contemplada en lo establecido en el artículo D.223.155.4, literal b) del Volumen IV del Digesto;

h) comparte lo informado por el Equipo de Gestión Patrimonial y por el Servicio de Regulación Territorial de las Implantaciones y teniendo en cuenta que la propuesta se ajusta a las características morfológicas del sector y contribuye a la preservación de la calidad ambiental del área con alta valoración patrimonial se entiende que la solicitud podría ser admitida desde el punto de vista urbano patrimonial;

i) considerando que la propuesta involucra un incremento de aprovechamiento asociado al exceso de la edificabilidad del predio y a la superación de parámetros urbanos se entiende que implica una modificación cualificada del Plan de Ordenamiento Territorial de acuerdo a lo establecido en los artículos D.223.8 literal B) y D.223.40 y siguientes del Volumen IV del Digesto;

5º) que el Departamento de Desarrollo Urbano manifiesta su conformidad con los informes precedentes;

6º) que la Comisión Permanente del Plan Montevideo, en su sesión de fecha 18 de octubre de 2024 evaluó la propuesta de obrados, informando lo siguiente:

a) se presenta solicitud para sustitución de vivienda unifamiliar existente por edificación de obra nueva con destino comercial y terciario;

b) el padrón se ubica en la zona 1B del Área Patrimonial de Carrasco y Punta Gorda, a la que le corresponde valoración patrimonial alta en el Catálogo Patrimonial. El destino propuesto es admisible ya que se encuentra en una calle reconocida como vía comercial según lo dispuesto en el artículo D.223.272.41 del Volumen IV del Digesto;

c) el proyecto presenta los siguientes apartamientos normativos:

- superación de la edificabilidad admitida para el predio de 24,4 m2, como resultante de la aplicación de los parámetros vigentes;

- exceso del FOS del 20% admitido para el tercer nivel con 41,4 m2;

- superación de la altura máxima reglamentaria de 8 metros, alcanzando los 12,05 metros y exceso del número de plantas edificables reglamentarias (planta baja más tres niveles). El nivel adicional es de 62,6 m2;

- déficit de 7 sitios de estacionamiento que representan el 87,5% de la cantidad de sitios reglamentarios. Se contabiliza 1 sitio de estacionamiento accesible, lo cual se ajusta a lo solicitado por el Servicio de Ingeniería de Tránsito;

d) en lo que refiere a la ocupación del retiro lateral, al tratarse de un predio cuyo fraccionamiento es anterior al año 1947, la misma se encuentra contemplada en lo establecido en el artículo D.223.155.4, literal b) del Volumen IV del Digesto;

e) comparte lo informado por el grupo técnico conformado por la Oficina del Área Patrimonial de Carrasco y Punta Gorda, la Asesoría de la Gerencia de Planificación Territorial, el Servicio de Regulación Territorial de Implantaciones, la Asesoría de la Gerencia de Permisos de Implantación y Construcción, y avalado por la Gerencia de Permisos de Construcción y sugiere promover la propuesta, desde el punto de vista urbano-patrimonial, su aprobación en carácter de modificación cualificada del Plan de Ordenamiento Territorial de Montevideo de acuerdo a lo establecido en los artículos D.223.8, literal B), D.223.40.2. literal B) y D.223.40.3. literal A) del Volumen IV Digesto, con pago de precio compensatorio por mayor aprovechamiento y retorno de valorizaciones, de acuerdo a la tasación del Servicio de Catastro y Avalúo y aceptada por representante de la parte interesada;

CONSIDERANDO: 1º) lo establecido en los artículos D.223.8, D.223.40, D.223.136, D.223.155.4, literal B), D.223.159, D.223.272.9, D.223.272.39, D.223.272.41 del Volumen IV del Digesto y en el artículo R.69 del Volumen II del Digesto;

2º) que el Departamento de Planificación estima procedente solicitar anuencia a la Junta Departamental de Montevideo;

EL INTENDENTE DE MONTEVIDEO

RESUELVE:

1º. Remitir a consideración de la Junta Departamental de Montevideo el siguiente:

PROYECTO DE DECRETO

ARTÍCULO 1º. Facúltase a la Intendencia de Montevideo, de acuerdo a lo establecido en los artículos D.223.8, literal B) y D.223.40 y siguientes del Volumen IV del Digesto, a autorizar desde el punto de vista urbanístico, como modificación cualificada del Plan de Ordenamiento Territorial los siguientes apartamientos normativos:

a) superar la edificabilidad admitida para el predio en 24,4 m2;

b) exceder el Factor de Ocupación del Suelo del 20% admitido para el tercer nivel en 28,28 %, equivalente a 41,4 m2;

c) superar la altura máxima reglamentaria de 8 metros, alcanzando los 12,05 metros;

d) exceder el número de plantas edificables reglamentarias con planta baja más tres niveles, alcanzando el nivel adicional los 62,6 m2;

e) el déficit del 87,5% de sitios de estacionamiento equivalentes a 7 sitios;

Todos ellos para la sustitución de la vivienda existente y construcción de una edificación con destino oficinas, en el padrón Nº 111305, con frente a la Av. Gral. Alfredo Arocena Nº 1906 y a la calle Lieja N° 6459, ubicado dentro de los límites del Servicio Centro Comunal Zonal Nº 8, Municipio E.-

ARTÍCULO 2º. Establécese que a la presente gestión le corresponde la aplicación de mayor aprovechamiento por la suma de U.I. 1.591.200 (unidades indexadas un millón quinientas noventa y un mil doscientas), debiendo los solicitantes realizar el pago correspondiente del 10% de la suma indicada, equivalente a U.I. 159.120 (unidades indexadas ciento cincuenta y nueve mil ciento veinte), por concepto de precio compensatorio, de acuerdo a lo establecido en la Resolución Nº 2684/24 de fecha 20 de junio de 2024.-

ARTÍCULO 3º. Establécese que a la presente gestión le corresponde la aplicación de retorno de valorizaciones por la suma de U.I. 488.800 (unidades indexadas cuatrocientas ochenta y ocho mil ochocientas), debiendo los solicitantes realizar el pago correspondiente del 15% de la suma indicada, equivalente a U.I. 73.320 (unidades indexadas setenta y tres mil trescientas veinte), por concepto de precio compensatorio, de acuerdo a lo establecido en la Resolución Nº 2684/24 de fecha 20 de junio de 2024.-

ARTÍCULO 4º. Comuníquese.-

2º. Pase al Departamento de Secretaría General para su remisión a la Junta Departamental de Montevideo.-