VISTO: las presentes actuaciones relacionadas con los apartamientos normativos para el emprendimiento con destino institución deportiva, que plantea la necesidad de mejorar las condiciones de servicio para sus socios y el entorno próximo para lo cual ha confeccionado un Plan Maestro, ubicado en el padrón Nº 430856, con frente a la calle Hermanos Gil Nº 1151, dentro de los limites del Servicio Centro Comunal Zonal Nº 16, Municipio C;

RESULTANDO: 1º) que la Comisión Especial Permanente del Prado informa que:

a) la presente gestión corresponde a la ampliación, reforma y regularización de las instalaciones de una institución deportiva, con una intervención que se realizaría en el marco del Plan Maestro que incluye aspectos sociales y deportivos, tratándose de la primera de 3 etapas;

b) el padrón Nº 430856 tiene un área de 2945 m2, presenta una geometría particular, contando con frente hacia las calles Hermanos Gil y Arquímedes. Actualmente se compone por una edificación destinada a sede social, gimnasio y construcciones accesorias. Se propone la regularización de las edificaciones, reformas y ampliaciones en el volumen del gimnasio;

c) la altura reglamentaria es de 9 metros y la edificación que cubre el gimnasio existente tiene una cubierta curva con una altura máxima en su sector medio de 11 metros y mínimo de 7 metros. Fue construida en otro contexto normativo, cumpliendo con las exigencias del momento (13 metros de altura máxima). En el contexto normativo actual, la ampliación genera un exceso respecto a los 9 metros máximos vigentes (exceso en 2 metros),

d) el retiro frontal reglamentario es de 4 metros con acordamiento por ambas calles. Por la calle Hermanos Gil existe ocupación con una construcción declarada como anterior al año 1946, situación razonable teniendo en cuenta las características de las construcciones por lo que podría aplicarse el Art. D.223.137 del Volumen IV del Digesto;

e) por la calle Arquímedes existe un cerco no reglamentario, el cual es de la primera mitad del siglo XX, cuando no existía normativa de cercos. Este se inserta de manera adecuada en las lógicas de un tramo que se caracteriza por ocupaciones parciales de retiros, situación que se repite en ambos linderos;

f) al amparo del Art. D.223.272.56 del Volumen IV del Digesto se definió un retiro perimetral de 3 metros, según gráficos. En la actualidad existen edificaciones que ocupan estas áreas pero fueron construidas en un contexto normativo cuando no existía esta afectación. La propuesta aumenta la ocupación del retiro perimetral, ya que continúa las líneas del volumen donde se localiza el gimnasio original;

g) el área de retiro lateral es de 863 m2, la ocupación existente es 319 m2 (37%), se amplía la ocupación en 116 m2, llegando al 56%. La situación podría admitirse en función de los siguientes elementos:

- sobre muros laterales se incorpora tratamiento con vegetales y accesorios para el mantenimiento, de manera de mejorar la imagen hacia los linderos,

- el impacto se disminuye ya que la cubierta tiene menor altura a medida que se aproxima a los padrones linderos con frente a la calle Arquímedes, donde la altura es de 7 metros,

- se presenta estudio de asoleamiento de este sector del retiro lateral, según el cual las afectaciones a linderos serían de menor entidad;

h) el FOS vigente por normativa actual es del 30%, el existente del 45% y el propuesto del 68%, las instalaciones se construyeron en otro contexto normativo cumpliendo con la reglamentación del momento (60%);

i) el volumen existente se separa de la medianera una distancia de 0,87 metros por lo que no cumple con la distancia de 1 metro exigida por normativa. Teniendo en cuenta que se trata de un espacio de menor magnitud el cual permite el acceso, podría ser admisible;

j) la intervención se dirige a calificar una institución histórica del barrio, dotándolo de un servicio con características sociales y deportivas. La propuesta genera una mejora en la imagen urbana y se dirige a la búsqueda de actualización de las exigencias contemporáneas, por lo que desde esta Comisión se promueve su aprobación;

2º) que la Unidad Protección del Patrimonio informa que:

a) se trata de la regularización, reforma y ampliación de las construcciones existentes en el padrón de referencia, localizado en el Área Patrimonial del Prado, con destino institución deportiva (Club Capitol). La intervención se encuadraría en un Plan Mestro para la institución;

b) la propuesta plantea la regularización de los volúmenes construidos sin permiso, de diferentes épocas de antigüedad (1924 y 1985), reformas internas y ampliación de estos y la construcción de una nueva cancha. Incluye asimismo la rehabilitación de fachadas, tratamiento de medianeras y el acondicionamiento de espacios exteriores;

c) la solicitud implica los siguientes apartamientos normativos:

- superación de la altura máxima reglamentaria de 9 metros, sin superar el número de plantas edificables que surgirían de aplicar esa altura, por lo cual se entiende que esta superación se encuadraría en lo establecido por el Art. D.223.159 del Volumen IV del Digesto como “variación mínima de altura”;

- ocupación del retiro frontal vigente de 4 metros con construcciones del año 1924 a regularizar sobre la calle Hermanos Gil (sede social), cuantificando una ocupación existente del 57% (53,9 m2) a mantener, con construcciones del año 1985 con destino a casilla de vigilancia a regularizar sobre la calle Hermanos Gil, cuantificando una ocupación existente del 3% (3,7 m2) a mantener con un sitio de estacionamiento propuesto que ocuparía un 9,7% del área de retiro frontal (9,24m2);

- ocupación del retiro perimetral vigente de 3 metros, ampliando la ocupación ya existente del 35% hasta alcanzar el 56%;

- superación del FOS reglamentario del 30% con un FOS propuesto del 68%;

- el no cumplimiento del FOS verde reglamentario de 60%, proponiendo un FOS verde total del 7%, lo cual significa un déficit de un 88% respecto al valor reglamentario;

- el déficit de 1 sitio de estacionamiento requerido por norma, lo cual equivale al 8% y el no cumplimiento de las dimensiones reglamentarias para el 20% de los sitios propuestos;

3º) que la División Planificación Territorial comparte lo informado y promueve el dictado de resolución admitiendo con carácter precario y revocable los apartamientos normativos antes mencionados y en las condiciones que se establezcan para la Fase A gestionada; 

CONSIDERANDO: 1º) según lo establecido en el Art.D.223.8, D.223.137, D.223.159 y D.223.272.56 del Volumen IV del Digesto;

2º) que el Departamento de Planificación comparte lo informado y estima conveniente el dictado de resolución en el sentido indicado;

1º. Admitir desde el punto de vista urbano patrimonial, con carácter precario y revocable, los siguientes apartamientos normativos:

a) superar la altura máxima reglamentaria de 9 metros, alcanzando un total de 11 metros,

b) ocupar el 9,7% de la zona de retiro frontal con un sitio de estacionamiento, equivalente a 9,24 m2,

c) el déficit del 8% en sitios para estacionamiento equivalente a un sitio;

d) ocupar el 21% de la zona de retiro lateral, alcanzando un total de 56% de ocupación;

e) exceder en 23% el FOS vigente, alcanzando un total de 68%,

f) el déficit del 88 % del FOS verde establecido para la zona;

todos ellos para la regularización y ampliación de las construcciones con destino institución deportiva, en el padrón Nº 430856, con frente a la calle Hermanos Gil Nº 1151, dentro de los limites del Servicio Centro Comunal Zonal Nº 16, Municipio C, según gráficos válidos visados técnicamente e identificados de fs. 64 a 78 incorporados en al paquete de obrados.-

2º. Establecer que el permiso otorgado en el numeral 1º quedará condicionado a:

a) que la intervención se realice exclusivamente dentro de la primera etapa, de las tres planteadas en el marco del Plan Maestro.-

a) que se mantenga en todos sus términos lo expresado en los recaudos gráficos y memorias, de la presente solicitud.

b) el cumplimiento de los requerimientos de funcionamiento de las actividades para las que se gestiona la presente Fase A y que no provoquen perjuicios al entorno inmediato como acústicos, de movilidad y de seguridad.-

3º. Comuníquese al Departamento de Desarrollo Urbano; al Municipio C; a la División Planificación Territorial; a los Servicios Centro Comunal Zonal Nº 16 y Contralor de la Edificación; a la Unidad Normas Técnicas y pase a la Unidad Protección del Patrimonio a sus efectos.-